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La regla “BURL” viene a saber si es mejor comprar o alquilar una casa — idealista/noticias

Cuando se trata de optimizar el patrimonio personal, surge la pregunta de si es mejor comprar o alquilar una casa. Incluso si ya posee una casa, debe preguntarse si vivir en esta casa es óptimo.

Endeudarse para comprar una casa es una buena apuesta. Pero si sigue este camino, el objetivo será usar la deuda para vivir una vida más cómoda de lo que podría pagar si tuviera que pagar en efectivo. Los primeros años después de pedir prestado para comprar una casa suelen ser los más riesgosos.

En cambio, la rentabilidad de la renta que paga es esencialmente cero. Sí, a cambio de pagar el alquiler obtienes un lugar para vivir y disfrutar. Pero tienes pocas posibilidades de construir una finca. También lo hace el experto en bienes raíces Sam Dogen, quien ha trabajado en banca de inversión durante años y es autor de varios libros sobre finanzas personales.

BURL para seguir la regla de inversión inmobiliaria

Como inversionista de bienes raíces, Sam Dogen siempre recomienda usar la regla “BURL”, que significa “Comprar servicios públicos, alquilar lujos”, para evitar arrepentimientos financieros.

La utilidad se puede definir como algo absolutamente necesario, con muy poco espacio desperdiciado. El lujo es algo más allá de lo que necesita, como un tercer dormitorio vacío, una gran terraza y un patio con piscina.

BURL lo ayuda a ver que el verdadero costo de vida en su propia casa no es solo el dinero que gastó viviendo en ella. Es el coste de oportunidad de no alquilarlo a precio de mercado.

Un estudio de caso de la regla BURL

“Una vez conocí a una pareja de San Francisco que decidió reducir el tamaño de su casa cuando se dieron cuenta de que podían alquilar su casa de 25,000 pies cuadrados, cuatro dormitorios y tres baños por $7,500 al mes”, dice Dogen. Agrega que antes de la pandemia compraron una segunda casa más pequeña en un lugar menos céntrico que costó un 40% menos de lo que pagaron por la primera. Su nueva casa tenía una hipoteca de $3,000 y podría haberse alquilado por $4,500 al mes.

Para ellos, una casa más pequeña, con un valor de alquiler de $4,500, se adaptaba mejor a su presupuesto y al tamaño del hogar. Así que alquilaron su antigua casa por $7500 al mes y aumentaron su flujo de caja mensual en al menos $3000.

De acuerdo con la regla BURL, optaron por comprar, y vivir en, la casa de tres habitaciones y dos baños y medio, un poco más construida especialmente, y dejar que otra persona alquilara la casa más grande y lujosa.

Si es propietario de una vivienda desde hace mucho tiempo, nunca está de más investigar un poco y ver cuánto podría alquilar su vivienda en el mercado actual. En julio de 2022, el precio medio de alquiler a nivel nacional aumentó un 5,6% respecto al año anterior, según idealista.

Y gracias a la inflación, el crecimiento de la población y la demografía, es probable que los alquileres sigan aumentando indefinidamente.

hábitat inmobiliario

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Qué están haciendo los inversores inmobiliarios inteligentes

Según la experiencia de Sam Dogen, la cuestión de “alquilar o comprar” se reduce a lo siguiente:

  • Si tiene el dinero para el pago inicial de una casa de lujo y quiere evitar gastar dinero, solo compre y ocupe esa propiedad si está dispuesto a pagar el alquiler del mercado.
  • Si desea vivir en una casa de lujo pero no tiene dinero para el pago inicial, usted, como arrendatario, puede tener la tranquilidad de saber que está obteniendo un mejor rendimiento de ese alquiler que si lo comprara.

Los inversores inmobiliarios inteligentes normalmente no pagan más de 100 veces el alquiler mensual para comprar una propiedad. En el caso de la pareja anterior, un inversionista que siga la regla de renta mensual de 100x no pagaría más de $750,000 ya que la renta de mercado mensual era de $7,500.

Gastar $7,500 al mes ($90,000 al año) en alquiler puede parecer costoso, dice Dogen, pero pagar $7,500 al mes en alquiler en realidad es relativamente barato, ya que está pagando alrededor de 360 ​​veces lo que tendría que gastar el alquiler de un mes para comprar esta propiedad. . casa a su precio de mercado de entonces de aproximadamente $2.7 millones.

En ciudades caras como Nueva York, Los Ángeles y San Francisco, seguir la regla BURL para invertir en bienes raíces puede ser más difícil. Hay gente que paga alquileres de seis cifras al año pero llega a fin de mes gracias a la regulación BURL. Estos inquilinos invierten en varias propiedades en otras partes del país para lograr mayores rendimientos de alquiler.

Un Honda Civic lo llevará de un lugar a otro con facilidad, pero algunas personas disfrutan conduciendo Ferraris. La regla BURL dice que si puede permitírselo, compre el Honda Civic y alquile el Ferrari para el fin de semana.

El otro lado de BURL

Hay alrededor de $ 200,000 en propiedades en el medio oeste de los EE. UU. que podrían alquilarse por $ 2,000 al mes según la regla de alquiler 100x. Increíble valor para los inversionistas, pero menos para los inquilinos, incluso si la renta absoluta en dólares es baja.

Si se comprara una casa de este tipo con un pago inicial de $40 000, una hipoteca de $160 000 y una tasa de interés del 4 %, los costos anuales de funcionamiento serían algo así como:

$ 6,400 de interés hipotecario

$2,400 impuesto a la propiedad

$1,200 seguro

pensión alimenticia de $ 3,000

Un total de $13,000 en gastos anuales.

Si agrega $ 800 al año en costo de oportunidad porque no obtiene un 2% de rendimiento libre de riesgo en su pago inicial de $ 40, 000, solo cuesta $ 13, 800 al año para poseer versus $ 24, 000 para alquilar.

Incluso si el arrendador solo pudiera cobrar $1,200 (frente a los $2,000 esperados) en alquiler, lo que equivale a comprar la propiedad de $200,000 167 veces el alquiler mensual, la propiedad sigue siendo una propuesta de mayor valor, especialmente cuando la propiedad sigue aumentando de valor.

Si el área en la que vive o tiene la intención de vivir tiene precios de mercado similares a este, debe comprar para Sam Donge en lugar de alquilar, ya que podría obtener un flujo de caja positivo de inmediato si alguna vez hubiera alquilado la propiedad.

En última instancia, el lugar donde vivimos es una elección muy personal. Todos queremos vivir cerca de nuestros amigos y familiares. También queremos vivir en una zona bien comunicada y agradable.

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